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规模、占比“双降” 信托与房企合作模式生变-第2页

发布时间:2020/6/15 11:57:00   来源:   相关标签:
用益物权信托研究员帅国让表示,在“不炒房”政策的指导下,房地产信托的政策效应逐渐显现。预计2020年房地产信托收缩态势仍将持续,但下行空间有限。
“预计房地产信托规模将连续三个季度下降”,中央信托公司一位人士表示,2019年以来,监管对信托公司房地产规模“非常严格”。在这种情况下,信托公司也在调整策略,充分利用额度。
帅国让认为,信托是房地产企业重要的融资工具,交易结构灵活,房地产信托业务是信托公司重要的收入来源,短期内完全收缩的可能性不大。”房地产信托仍然是信托业的主要投资领域之一,监管的目的不是禁止,而是控制规模和风险的过快增长。”
联合资信方面表示,信托公司依靠自身快速筹集资金,实现高效放贷,满足企业短期快速的资金需求,但信托贷款的融资成本明显高于银行开发贷款和债券融资,加大了企业的还款压力。随着房地产企业融资渠道的收紧和监管不规范、监管力度大的时代的到来,监管要求缩小渠道信托规模,强制推行信托转型、研究和房地产企业合作的创新模式。
合作方式的转变
受当前房地产融资渠道趋紧环境和疫情影响,部分房地产企业销售收入下降,资金链承压。根据人民法院公告网的公告,截至2020年6月初,今年房地产企业破产案件已达208起,2018年上半年已超过177起,与2019年同期持平。
联合信贷认为,房地产企业的融资成本也存在差异。高信用等级房地产龙头企业的成本仍处于较低水平,部分流动性紧张的房地产企业成本上升,进一步加剧了企业的经营和财务风险。
上述中央信托公司指出,信托融资灵活高效,这可能更适合房地产企业,但成本相对较高。目前,房地产企业发展存在分化。许多优质房地产企业的融资成本较低。但是,一些相对较差的房地产企业融资成本过高,信托不敢介入。
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就房地产信托未来发展来看,上述中部信托公司人士认为,信托公司会做大标准业务,这样非标债权占比的制约会相对较小。“我认为房地产信托未来会继续向优质房企,优质项目集中。这一业务可能的方向之一是房地产股权投资业务。”
房地产信托控规模、房地产行业加速洗牌背景下,信托公司如何展业?上海的一家信托公司表示,为加强风险管控,对于投资类房地产项目,公司在展业区域选择上,进一步发挥房地产区域评价体系的指导作用,优选区域进行展业。此外,鼓励与品牌影响力较强的高等级交易对手合作,对项目报酬率,投资回收周期等作更高的要求,并在管控方案上,加强公司的主动权,从严把控期间管理方案。
同时,该公司表示,将大力支持创新业务的开展和创新机制的建立,积极拓展服务信托、养老信托等本源业务,加强标品投研团队建设和主动管理产品的开发,继续深入探索实践城市更新、供应链金融等已有布局领域。
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在房地产信托业务整体压力下降的情况下,上述来自中央信托公司的人士告诉记者,目前信托公司普遍采取的做法是调整结构,即减少渠道业务,对高回报率的优质项目使用额度,从中择优,提高收益率。
值得注意的是,近期银监会公开征求了《信托公司资金信托管理暂行办法(征求意见稿)》(以下简称《办法》)的意见。为加强对基金信托投资的非标债权资产的管理,《办法》对非标债权资产的投资比例进行了限制,明确全部集合资金信托投资于非标债权资产的合计金额在任何时点均不得超过全部集合资金信托合计实收信托的50%。《办法》还提到,集合资金信托投资同一出资人及其关联方的非标债务资产总额不得超过信托公司净资产的30%。《办法》进一步限制了信托公司对非标债权资产的投资,也将对房地产信托业务产生一定影响。
联合资信表示,降低传统信托贷款额度,给民营和中小型房企短期较大冲击。过去传统的短频快的信托贷款模式,原本能在一定程度上缓解房企的还款压力,给房企简单粗放的拿地扩张提供便捷资金。但在严格的监管环境下,房地产行业集中度快速上升,同时也能暂缓房企拿地节奏,阻碍金融机构资金流入地产行业。
从债项融资角度来看,联合资信认为,由于非标债权资产比例受到限制,信托公司可通过加大投资房企标准化债权或股权类集合资金信托,推进房地产资产证券化、房地产股权投资、商业地产REITs等业务模式。非标债权集中度方面,信托公司不能再聚焦于个别大客户,这就要求信托公司需要面临选择和更多房企合作的问题。
“房地产信托对于信托公司的经营业绩的重要性暂时还无法被替代,但其业务模式需要符合监管的要求。”帅国让也认为,信托与房企后期在合作方式上可能会有所转变。从传统的贷款模式的业务向股权投资、房地产信托基金、应收账款融资等新业务模式的转变,需要信托公司在专业团队的建设、业务架构的重设计等方面下功夫。

规模、占比“双降” 信托与房企合作模式生变

在房地产信托业务整体压力下降的情况下,上述来自中央信托公司的人士表示,目前信托公司普遍采取的做法是调整结构,即减少渠道业务,对高回报率的优质项目使用额度,从中择优,提高收益率。
经过十年的黄金发展,随着房地产企业融资渠道的收紧和非标强监管时代的到来,信托与房地产企业贷款简单粗暴的“合作时代”逐渐消逝。
中国信托业协会6月10日公布的数据显示,截至2020年一季度末,我国68家信托公司受托资产规模达到21.33万亿元,较2019年四季度末的21.60万亿元下降1.28%。截至目前,中国信托业务规模已连续9个季度下降。
在“不炒房”政策下,受调控政策影响,房地产基金信托余额和比例从2019年二季度开始下降。截至2020年一季度末,房地产领域信托资金投资总额比2019年底下降4.62%,房地产信托占比分别比2019年底和去年同期下降14.57%、0.5%和0.18%。据了解,这也是房地产信托规模连续第三季度下降。
从2007年到2017年,信托公司与房地产企业的合作逐步步入正轨。经历了十年的黄金发展,达到了合作的高峰。接受采访的业内人士表示,在更加严格的监管政策下,信托公司和房地产企业将更加审慎地合作,并将推广房地产资产证券化、房地产股权投资等商业模式。同时,积极拓展服务信托、养老信托等原有业务的发展。
规模和比例“双降”
在“不炒房”的政策指引下,信托业继续降低对房地产信托的依赖度,规模和比重较2019年底明显缩小。2020年一季度末,房地产行业信托资金投资总额为2.58万亿元,比2019年底减少1249.87亿元,比2019年一季度末减少2271.67亿元,增幅分别为-4.62%和-8.10%。从房地产信托占比来看,截至2020年一季度末,房地产信托占比为14.57%,分别比2019年底和去年同期下降0.5%和0.18%。
中国信托业协会特约研究员简永军表示,一季度房地产信托规模和比重下降,一方面是信托业受疫情影响,尽职调查存在困难,影响了业务的发展和落地;另一方面,也表明信托业严格执行银监会对房地产信托业务的发展要求,房地产信托业务适度合理发展。

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